TRANG CHỦ
Tham vấn bởi :
Bài phân tích chuyên sâu – Cập nhật theo Luật số 31/2024/QH15, hiệu lực 01/8/2024
| Luật Đất đai 2024 (Luật số 31/2024/QH15) có hiệu lực từ ngày 01/8/2024, thay thế Luật Đất đai 2013. Luật gồm 16 chương, 260 điều, bổ sung nhiều điểm mới quan trọng: bỏ khung giá đất, áp dụng bảng giá đất hằng năm theo nguyên tắc thị trường (áp dụng từ 01/01/2026), mở rộng cấp Sổ đỏ cho đất không giấy tờ đến trước 01/7/2014, và bảo đảm tái định cư trước khi thu hồi đất. |
Bài viết dưới đây của VTLaw tổng hợp và phân tích 10 điểm mới nổi bật nhất của Luật Đất đai 2024 so với Luật Đất đai 2013, kèm bảng đối chiếu trực tiếp và giải đáp các câu hỏi thường gặp. Nội dung được đối chiếu trực tiếp với văn bản luật để bảo đảm chính xác.
Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ khi nào?
Luật Đất đai 2024 có hiệu lực thi hành từ ngày 01/8/2024, sớm hơn 5 tháng so với mốc dự kiến ban đầu (01/01/2025). Riêng một số quy định chuyển tiếp có lộ trình áp dụng riêng.
Hai mốc thời gian quan trọng người dân cần nhớ:
- 01/8/2024 – Toàn bộ Luật Đất đai 2024 có hiệu lực (trừ một số điều khoản chuyển tiếp).
- 01/01/2026 – Bảng giá đất đầu tiên do UBND cấp tỉnh xây dựng theo Luật Đất đai 2024 được công bố và áp dụng (khoản 3 Điều 159). Từ thời điểm này, mọi nghĩa vụ tài chính về đất tính theo bảng giá đất mới sát thị trường.
Bảng đối chiếu nhanh: Luật Đất đai 2013 và Luật Đất đai 2024
Bảng dưới đây tóm tắt những thay đổi cốt lõi giữa luật cũ và luật mới để bạn nắm bắt nhanh:
| Nội dung | Luật Đất đai 2013 (cũ) | Luật Đất đai 2024 (mới) |
|---|---|---|
| Khung giá đất | Chính phủ ban hành 5 năm/lần (Điều 113) | Bỏ hoàn toàn khung giá đất |
| Bảng giá đất | Ban hành 5 năm/lần (Điều 114) | Ban hành hằng năm, sát thị trường (Điều 159) |
| Nguyên tắc định giá | Theo khung giá Nhà nước | Theo nguyên tắc thị trường, 4 phương pháp luật hóa (Điều 158) |
| Thu hồi đất KT-XH | Quy định chung (Điều 62) | Liệt kê 31 trường hợp cụ thể (Điều 79) |
| Tái định cư | Chưa bắt buộc trước thu hồi | Phải bố trí tái định cư trước khi thu hồi đất ở |
| Sổ đỏ đất không giấy tờ | Công nhận đến trước 01/7/2004 | Mở rộng đến trước 01/7/2014 (Điều 138) |
| Hộ gia đình SDĐ | Là một chủ thể sử dụng đất | Không cấp đất mới cho hộ gia đình |
| Hạn mức nhận chuyển nhượng đất NN | Tối đa 10 lần (Điều 130) | Tối đa 15 lần (Điều 177) |
| Quyền của người gốc Việt ở nước ngoài | Hạn chế | Mở rộng gần như công dân trong nước (Điều 4, 28) |
10 điểm mới quan trọng của Luật Đất đai 2024
1. Bỏ khung giá đất
Luật Đất đai 2024 bỏ hoàn toàn khung giá đất. Trước đây, theo Điều 113 Luật Đất đai 2013 quy định Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 5 năm/lần. Khung giá đất dùng để quy định mức giá tối thiểu và tối đa cho từng loại đất theo vùng, khiến bảng giá đất của các địa phương bị khống chế thấp hơn nhiều so với giá thị trường. Việc bỏ khung giá đất là thay đổi nền tảng giúp giá đất tiệm cận giá trị thực.
2. Bảng giá đất xây dựng hằng năm theo nguyên tắc thị trường
Theo Điều 159 Luật Đất đai 2024, bảng giá đất được xây dựng hằng năm thay vì 5 năm/lần như Điều 114 Luật 2013. UBND cấp tỉnh xây dựng bảng giá đất theo khu vực, vị trí; nơi có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất thì xây dựng đến từng thửa đất. Bảng giá đất đầu tiên theo luật mới được công bố và áp dụng từ ngày 01/01/2026, sau đó điều chỉnh hằng năm.
3. Định giá đất theo nguyên tắc thị trường với 4 phương pháp
Điều 158 Luật Đất đai 2024, quy định bổ sung thêm nguyên tắc định giá đất theo thị trường, bảo đảm trung thực, khách quan, công khai, minh bạch. Bốn phương pháp định giá đất được quy định rõ:
- Phương pháp so sánh;
- Phương pháp thu nhập;
- Phương pháp thặng dư;
- Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.
4. Liệt kê cụ thể 31 trường hợp Nhà nước thu hồi đất
Điều 79 Luật Đất đai 2024 liệt kê cụ thể 31 trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. So với quy định mang tính khái quát tại Điều 62 Luật 2013, cách liệt kê chi tiết này giúp minh bạch hơn, hạn chế tình trạng lạm dụng thu hồi đất và bảo vệ quyền lợi người sử dụng đất.
5. Phải bố trí tái định cư trước khi thu hồi đất ở
Luật Đất đai 2024 (Chương VII) đặt nguyên tắc hoàn thành bố trí tái định cư trước khi thu hồi đất ở. Khu tái định cư phải đảm bảo hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ; nơi ở mới của người dân phải bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ. Đây là điểm tiến bộ nhằm bảo vệ quyền lợi người dân khi bị thu hồi đất.
6. Đa dạng hình thức bồi thường khi thu hồi đất
Người có đất bị thu hồi được bồi thường bằng nhiều hình thức: bằng đất có cùng mục đích sử dụng, bằng tiền, bằng đất khác mục đích sử dụng hoặc bằng nhà ở – tùy nhu cầu và điều kiện quỹ đất địa phương. Quy định này linh hoạt hơn nhiều so với Luật 2013 vốn chủ yếu bồi thường bằng đất cùng loại hoặc bằng tiền.
7. Mở rộng cấp Sổ đỏ cho đất không giấy tờ đến trước 01/7/2014
Điều 138 Luật Đất đai 2024 mở rộng thời điểm công nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà không có giấy tờ. Mốc thời gian được nới đến trước ngày 01/7/2014 (thay vì 01/7/2004 như trước), với điều kiện không vi phạm pháp luật đất đai, không thuộc trường hợp giao đất sai thẩm quyền và được UBND cấp xã xác nhận không tranh chấp.
8. Bỏ “hộ gia đình” làm chủ thể sử dụng đất mới
Luật Đất đai 2024 không cấp Giấy chứng nhận mới cho “hộ gia đình” như Điều 5 Luật 2013. Thay vào đó, quyền sử dụng đất gắn với cá nhân hoặc nhóm người có chung quyền sử dụng đất. Những hộ gia đình đã được cấp Sổ đỏ trước đây vẫn giữ nguyên quyền. Thay đổi này giúp giảm tranh chấp về xác định thành viên hộ khi chuyển nhượng, thừa kế.
9. Nâng hạn mức nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp lên 15 lần
Điều 177 Luật Đất đai 2024 nâng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân lên không quá 15 lần hạn mức giao đất (so với mức 10 lần tại Điều 130 Luật 2013). Đồng thời, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp vẫn được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa trong hạn mức. Đây là động lực thúc đẩy tích tụ, tập trung đất đai cho sản xuất quy mô lớn.
10. Mở rộng quyền sử dụng đất cho người gốc Việt Nam ở nước ngoài
Điều 4 Luật Đất đai 2024 quy định “cá nhân” bao gồm cả người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam, và bổ sung nhóm “người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài” với quyền sử dụng đất được mở rộng gần như công dân trong nước. Người gốc Việt được nhận quyền sử dụng đất ở trong dự án nhà ở, được nhận thừa kế quyền sử dụng đất – điều luật cũ hạn chế.
Câu hỏi thường gặp về Luật Đất đai 2024
Luật Đất đai 2024 có bao nhiêu chương, điều?
Luật Đất đai 2024 (Luật số 31/2024/QH15) gồm 16 chương và 260 điều, có hiệu lực từ ngày 01/8/2024, thay thế Luật Đất đai 2013.
Luật Đất đai 2024 bỏ khung giá đất đúng không?
Đúng. Luật Đất đai 2024 bỏ hoàn toàn khung giá đất do Chính phủ ban hành. Thay vào đó, UBND cấp tỉnh xây dựng bảng giá đất hằng năm theo nguyên tắc thị trường (Điều 159).
Bảng giá đất mới áp dụng từ khi nào?
Bảng giá đất đầu tiên theo Luật Đất đai 2024 được công bố và áp dụng từ ngày 01/01/2026, sau đó UBND cấp tỉnh điều chỉnh hằng năm để áp dụng từ ngày 01/01 của năm tiếp theo.
Đất không có giấy tờ sử dụng trước năm 2014 có được cấp Sổ đỏ không?
Có thể. Theo Điều 138, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định trước ngày 01/7/2014, không vi phạm pháp luật đất đai, không tranh chấp và được UBND cấp xã xác nhận thì được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Hạn mức nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp hiện nay là bao nhiêu?
Theo Điều 177 Luật Đất đai 2024, hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân tối đa là 15 lần hạn mức giao đất nông nghiệp, tăng so với mức 10 lần của Luật 2013.
Khi bị thu hồi đất, người dân có được tái định cư trước không?
Có. Luật Đất đai 2024 yêu cầu hoàn thành bố trí tái định cư trước khi thu hồi đất ở, với nguyên tắc nơi ở mới bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ.
Việt kiều có được mua đất ở Việt Nam theo Luật Đất đai 2024 không?
Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được mở rộng quyền sử dụng đất theo Điều 4 và Điều 28, gồm nhận quyền sử dụng đất ở trong dự án nhà ở và nhận thừa kế quyền sử dụng đất, gần như công dân trong nước.
Hộ gia đình còn được đứng tên Sổ đỏ không?
Sổ đỏ đã cấp cho hộ gia đình trước đây vẫn giữ nguyên giá trị. Tuy nhiên, từ Luật Đất đai 2024, Nhà nước không cấp Giấy chứng nhận mới theo chủ thể hộ gia đình, mà cấp cho cá nhân hoặc nhóm người có chung quyền sử dụng đất.
Tìm hiểu chi tiết từng chủ đề
VT Law cung cấp các bài phân tích chuyên sâu cho từng nội dung nổi bật của Luật Đất đai 2024:
- Bảng giá đất hằng năm theo Luật Đất đai 2024 – cách tính và ảnh hưởng đến thuế phí.
- Cấp Sổ đỏ cho đất không giấy tờ theo Luật Đất đai 2024 – điều kiện và thủ tục.
- Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất theo Luật Đất đai 2024.
| Cần tư vấn pháp lý về đất đai? Đội ngũ luật sư của VT Law hỗ trợ tư vấn thủ tục cấp Sổ đỏ, chuyển nhượng, bồi thường thu hồi đất và tranh chấp đất đai theo Luật Đất đai 2024. Liên hệ VTLaw qua website vtlaw.com.vn để được tư vấn chi tiết. |
| Lưu ý Nội dung bài viết mang tính tham khảo, cập nhật theo Luật Đất đai 2024 (Luật số 31/2024/QH15, hợp nhất tại VBHN 133/VBHN-VPQH) tại thời điểm hiện hành. Quy định cụ thể có thể được hướng dẫn, sửa đổi bởi các nghị định, thông tư tùy từng thời điểm. VTL sẽ liên tục cập nhật các nội dung mới, tuy nhiên, để chắc chắn, quý khách hàng vui lòng đối chiếu hiệu lực văn bản hoặc liên hệ luật sư trước khi áp dụng vào trường hợp cụ thể. |
